При продаже жилого дома вместе с земельным участком, особенно если срок владения ещё не достиг установленного минимума, возникает много вопросов по исчислению НДФЛ. Федеральная налоговая служба (ФНС) России дала важные разъяснения, которые помогут избежать ошибок и правильно применить имущественный налоговый вычет. Теперь продажа дома и земли под ним может рассматриваться как единая сделка, что упрощает расчёт налога.
Суть разъяснений ФНС: правило «единого объекта»
Ранее земельный участок и расположенный на нём жилой дом рассматривались как отдельные объекты недвижимости. Это означало, что при их продаже НДФЛ исчислялся с каждого объекта по отдельности. Однако ФНС Россииopen_in_new уточнила порядок применения имущественного налогового вычета, введя понятие «единого объекта» для определённых ситуаций.
Если собственник продает одновременно жилой дом и расположенный под ним земельный участок, которые находились в его владении менее установленного минимального срока, Налоговая служба рассматривает их как единый объект (п. 2 ст. 220 НК РФopen_in_new).
Это правило существенно меняет подход к налогообложению таких сделок, позволяя применить вычет не к каждому объекту в отдельности, а к общей сумме дохода от их продажи.
Кого касаются эти разъяснения
Данные разъяснения актуальны для физических лиц, которые планируют продать или уже продали жилой дом и земельный участок, находящиеся в их собственности меньше минимального срока владения. Это касается как участков для индивидуального жилищного строительства, так и участков сельскохозяйственного назначения, если на них расположен жилой дом.
Ситуации, когда применяется правило «единого объекта»:
- Одновременная продажа жилого дома и земельного участка под ним.
- Срок владения обоими объектами недвижимости составляет менее минимального (3 или 5 лет).
Минимальные сроки владения и размер вычета
Для применения имущественного налогового вычета важно учитывать минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ. До наступления этого срока вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу.
| Срок владения | Условия применения |
|---|---|
| Пять лет | Общее правило для большинства объектов недвижимости. |
| Три года | Применяется в ряде случаев, например, если это единственное жильё, получено по наследству или в дар от близкого родственника, а также при приватизации. |
Важно отметить, что имущественный налоговый вычет положен не на каждый объект по отдельности, а в целом на всю сделку. Его максимальный размер составляет 1 миллион рублей суммарно за оба объекта (дом и земельный участок).
Когда правило «единого объекта» не действует
Правило «единого объекта» применяется только в том случае, если продажа дома и земли происходит до истечения минимального срока владения. Если же вы продаёте недвижимость после того, как минимальный срок владения истёк, ситуация меняется:
Если происходит продажа дома и земли по истечении этого срока, доход полностью освобождается от НДФЛ. Налоговую декларацию подавать не нужно.
Это означает, что после истечения 3 или 5 лет владения (в зависимости от конкретной ситуации) вы полностью освобождаетесь от уплаты налога с дохода от продажи и от обязанности подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Что делать продавцу: порядок действий
Если вы продаёте дом с земельным участком до истечения минимального срока владения, следуйте этим шагам, чтобы правильно применить налоговый вычет:
- Определите срок владения: Установите, сколько лет вы владели домом и земельным участком. От этого зависит, нужно ли вам платить НДФЛ и применять вычет.
- Рассчитайте доход: Определите общую сумму дохода от продажи дома и земельного участка.
- Примените вычет: Если срок владения менее минимального, вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере до 1 миллиона рублей. Этот вычет применяется к общей сумме дохода от продажи обоих объектов.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ: Включите в неё информацию о доходе от продажи и применённом вычете. Декларация подаётся в ФНС Россииopen_in_new по месту жительства.
- Уплатите налог: Если после применения вычета остаётся налогооблагаемая база, рассчитайте и уплатите НДФЛ в установленный срок.
Помните, что земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости согласно статье 130 Гражданского кодекса РФopen_in_new. Однако при одновременной продаже с домом, для целей налогообложения он может рассматриваться в связке с ним, что даёт возможность использовать вычет более эффективно.