Что изменилось — суть изменения, даты вступления в силу

8 апреля 2026 года Росреестр выпустил Письмо N 11-3764-АБ/26, в котором дал подробные разъяснения по вопросам образования многоконтурных земельных участков. Важно понимать: это не новый закон, а официальная позиция ведомства, согласованная с Министерством природных ресурсов и экологии и Министерством сельского хозяйства. Документ вступает в силу с момента публикации и предназначен для унификации практики кадастрового учета по всей стране.

Главная цель письма — устранить противоречия и разночтения в работе кадастровых инженеров и территориальных органов Росреестра. Ранее из-за отсутствия единого подхода собственники часто получали приостановки и отказы в регистрации.

Что такое многоконтурный земельный участок?

Это единый объект недвижимости, который состоит из нескольких обособленных частей (контуров), не имеющих общих границ. Проще говоря, это один участок, разбросанный по разным местам. Например, несколько полей одного фермера или основной участок с домом и отдельный небольшой участок для проезда к нему.

Новые разъяснения устанавливают единые требования к таким участкам, в частности:

• Все контуры должны относиться к одной категории земель.
• Для всех контуров должен быть установлен один и тот же вид разрешенного использования (ВРИ).
• Участок должен находиться в границах одного муниципального образования или населенного пункта (с некоторыми исключениями, которые теперь уточнены).

Письмо детализирует, как именно кадастровые инженеры должны готовить межевые планы для таких объектов, чтобы они успешно проходили проверку в Росреестре.

Кого это касается — конкретные категории граждан/бизнеса

Разъяснения напрямую затрагивают интересы широкого круга лиц и организаций:

1. Собственников земельных участков: Граждан и юридических лиц, которые владеют несколькими разрозненными участками и хотят объединить их в один объект для удобства управления, налогообложения или продажи.

2. Сельскохозяйственные предприятия и фермеров: Для них это особенно актуально, так как их угодья (поля, пастбища) часто разделены дорогами, лесополосами или другими объектами. Объединение в многоконтурный участок упрощает ведение хозяйственной деятельности и отчетности.

3. Лесопользователей и добывающие компании: Их деятельность также часто связана с использованием разрозненных территорий, которые теперь будет проще оформить в единый объект права.

4. Кадастровых инженеров: Это их прямая инструкция к действию. Теперь у них есть четкий алгоритм, как готовить межевые планы для многоконтурных участков, чтобы минимизировать риск приостановки или отказа со стороны Росреестра.

5. Застройщиков и девелоперов: При комплексном освоении территорий, когда участки под застройку разделены, например, инженерными коммуникациями или зонами с особыми условиями использования.

Что теперь делать — пошагово, действия пользователя

Если вы планируете образовать многоконтурный земельный участок, придерживайтесь следующего алгоритма:

Шаг 1. Определите цель и проверьте соответствие требованиям. Убедитесь, что образование многоконтурного участка действительно необходимо и возможно. Проверьте, что все ваши разрозненные участки:

• Имеют одинаковую категорию земель (например, «земли сельскохозяйственного назначения»).
• Имеют одинаковый вид разрешенного использования (например, «для ведения личного подсобного хозяйства»).
• Находятся в границах одного территориального образования (например, одного сельского поселения).

Шаг 2. Найдите квалифицированного кадастрового инженера. Это ключевой этап. Выбирайте специалиста, который уже ознакомился с Письмом Росреестра N 11-3764-АБ/26. Убедитесь, что инженер является членом саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на официальном сайте Росреестра в разделе «Реестр кадастровых инженеров».

Шаг 3. Заключите договор и предоставьте документы. Кадастровому инженеру потребуются правоустанавливающие документы на исходные земельные участки, ваш паспорт или учредительные документы организации.

Шаг 4. Подготовка межевого плана. Инженер проведет все необходимые геодезические измерения каждого контура и подготовит единый межевой план. В соответствии с новыми разъяснениями, в плане будет подробно описан каждый контур, его площадь и координаты, а также дано обоснование их объединения в один многоконтурный участок.

Шаг 5. Подача заявления в Росреестр. Подготовленный межевой план на диске вместе с заявлением о государственном кадастровом учете нужно подать в Росреестр. Это можно сделать:

• Через МФЦ «Мои Документы».
• В электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или через портал Госуслуг.

После проверки документов Росреестр поставит ваш новый многоконтурный участок на кадастровый учет и зарегистрирует на него право собственности, присвоив ему один кадастровый номер.

Примеры

Пример 1: Фермерское хозяйство. Фермер владеет тремя полями, разделенными проселочной дорогой и небольшим оврагом. Все три участка относятся к землям сельхозназначения с ВРИ «для сельскохозяйственного производства». Чтобы упростить получение субсидий и управление землей, он обращается к кадастровому инженеру. Инженер, руководствуясь новыми разъяснениями, готовит единый межевой план, где все три поля указаны как контуры одного участка. Росреестр успешно ставит участок на учет.

Пример 2: Дачный участок с отдельным подъездом. Собственник дачи имеет основной участок площадью 10 соток и еще один, площадью 0,5 сотки, который используется для подъезда к основной территории и отделен от нее землями общего пользования. Оба участка имеют ВРИ «для садоводства». Чтобы продать все как единый объект, собственник заказывает образование многоконтурного участка. Кадастровый инженер формирует межевой план, и после регистрации в Росреестре у собственника появляется один объект права с двумя контурами.

Какие риски — штрафы, сроки, последствия нарушения

Несоблюдение новых разъясненных правил не влечет прямых штрафов, однако создает серьезные риски и издержки:

• Приостановка и отказ в кадастровом учете. Это главный риск. Если межевой план будет подготовлен без учета позиции Росреестра, ведомство сначала приостановит процедуру на срок до 3 месяцев для устранения замечаний, а затем, если они не будут устранены, вынесет отказ. Это означает потерю времени и денег, уплаченных кадастровому инженеру.

• Невозможность распоряжаться имуществом. Пока участок не поставлен на учет как единый объект, вы не сможете его продать, подарить, заложить или совершить иные сделки как единое целое.

• Споры с госорганами. Неправильное объединение участков с разным правовым режимом (например, попытка включить в состав участка часть лесного фонда) может привести к судебным разбирательствам и признанию регистрации недействительной.

• Административная ответственность. Если в результате неверного оформления вы начнете использовать один из контуров не по целевому назначению (например, строить дом на контуре, предназначенном только для проезда), это может быть квалифицировано как нарушение по ст. 8.8 КоАП РФopen_in_new (использование земельного участка не по целевому назначению) и повлечь штраф.

Куда обращаться — органы, ссылки

1. Кадастровые инженеры: Для консультаций и подготовки межевого плана. Искать специалистов следует в реестре на сайте Росреестра.

2. Росреестр: Для подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав. Официальный сайт: https://rosreestr.gov.ru/open_in_new.

3. МФЦ «Мои Документы»: Для очной подачи документов в Росреестр.

4. Портал Госуслуг: Для подачи заявления в электронном виде: https://www.gosuslugi.ru/open_in_new.

5. Суд: В случае неправомерного, по вашему мнению, отказа Росреестра в регистрации, вы можете обжаловать его в судебном порядке. Поиск суда по вашему адресу: https://sudrf.ru/open_in_new.