МЧС России выпустило важное разъяснение, касающееся ответственности управляющих компаний (УК) за соблюдение пожарной безопасности в многоквартирных домах (МКД). Эти уточнения затрагивают такие распространённые проблемы, как незаконные кладовки на лестничных клетках, дефекты, допущенные застройщиком, и отсутствие проектной документации. Теперь УК не сможет просто ссылаться на действия третьих лиц или давность постройки, чтобы избежать ответственности.
Кого касаются разъяснения МЧС
Разъяснения МЧС России, изложенные в Информационном письме от 28 сентября 2026 г. № АМ-5, в первую очередь адресованы управляющим компаниям, ТСЖ и другим организациям, отвечающим за эксплуатацию многоквартирных домов. Однако они напрямую влияют и на собственников жилья, поскольку определяют, кто и как должен обеспечивать их безопасность.
Ответственность за незаконные кладовки и перепланировки
Часто в МКД можно встретить самовольно устроенные кладовки в коридорах, на лестничных площадках и под лестницами. МЧС отмечает, что такие действия нарушают Правила противопожарного режима в РФ (пп. "е" и "к" п. 16 ППР) и Жилищный кодекс РФ (ст. 26 ЖК РФopen_in_new), а также другие нормативы. Ранее инспекторы часто пытались привлечь к ответственности УК, даже если она не была инициатором этих перепланировок.
МЧС подчеркивает: УК не несет ответственности за сами действия по созданию незаконных кладовок, если их совершили третьи лица. Однако УК несет ответственность за бездействие, если она не выявляла такие нарушения и не принимала мер по их устранению.
Что должна делать УК:
- Проводить регулярный эксплуатационный контроль общего имущества, фиксируя результаты в журнале. Это включает осмотр путей эвакуации и средств пожарной безопасности.
- Выявлять несоответствия здания проектной документации и требованиям Технического регламента о пожарной безопасности.
- Принимать меры по устранению выявленных нарушений: требовать приведения помещений в первоначальное состояние, инициировать демонтаж перегородок и вывоз горючих материалов.
- Вносить сведения о выявленных нарушениях в журнал эксплуатации здания и журнал эксплуатации систем противопожарной защиты.
Нарушением со стороны УК будет именно неисполнение обязанности по разработке мер пожарной безопасности и по соблюдению требований пожарной безопасности, что выражается в бездействии.
Дефекты от застройщика: как избежать ответственности УК
Если управляющая компания приняла дом от застройщика уже с недостатками, влияющими на пожарную безопасность (например, отсутствуют инженерные системы или они не соответствуют проекту), УК может быть привлечена к административной ответственности. Однако МЧС разъяснило, что этого можно избежать, если УК предприняла все зависящие от неё меры.
Примеры таких мер:
- Обращение к застройщику с требованием устранить дефекты по гарантии.
- Понуждение застройщика к устранению недостатков через суд.
- Направление обращений в контролирующие органы и органы внутренних дел.
- Вынесение вопроса об устранении дефектов на общее собрание собственников МКД.
Отсутствие проектной документации: что делать УК
Многие старые МКД были построены в прошлом веке, и их проектная документация могла быть утеряна по объективным причинам. Требования к эксплуатации зданий в соответствии с проектной документацией в полном объеме появились относительно недавно. МЧС признает эту проблему и указывает, что пожарный инспектор должен учитывать возможность объективной утраты документов.
Действия УК при отсутствии проектной документации:
- Попытка восстановления: Направить запросы в проектные и строительные организации, государственные и муниципальные архивы, а также в органы местного самоуправления.
- Судебные меры: В установленных случаях подать исковое заявление в суд об обязании предыдущего владельца здания передать техническую документацию.
Если УК предприняла все возможные и зависящие от неё меры по восстановлению документации, но это не принесло результата, её вина в отсутствии документов может быть исключена. В таком случае, согласно КоАП РФ, дело об административном правонарушении не должно возбуждаться, а если возбуждено — подлежит прекращению.