В Государственной Думе рассматривается законопроект, который призван внести ясность в расчёт налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене недвижимого имущества. Инициатива направлена на устранение несправедливого налогообложения, когда граждане вынуждены платить НДФЛ даже при равноценной мене, не получая при этом реальной экономической выгоды.
Суть предлагаемых изменений
В настоящее время Налоговый кодекс РФ не содержит чётких правил определения налоговой базы при обмене недвижимости, что приводит к неоднозначной практике и потенциально несправедливому налогообложению. Конституционный Суд РФ в постановлении от 15 января 2026 г. № 1-П указал, что налогообложению подлежит только реальная экономическая выгода. При равноценной мене, когда денежные расчёты не производятся, уплата НДФЛ с имущественных потерь недопустима.
Конституционный Суд РФ подчеркнул, что действующие нормы не соответствуют Конституции, так как допускают произвольное налогообложение дохода добросовестного налогоплательщика, вынуждая его уплачивать НДФЛ с имущественных потерь.
Законопроект (Проект Федерального закона 1272209-8) предлагает уточнить эти правила, чтобы исключить произвольное исчисление НДФЛ при таких сделках.
Кого касаются изменения
Предлагаемые поправки затрагивают физических лиц, которые совершают сделки по обмену недвижимого имущества. Важно, что речь идёт о договорах мены, заключённых в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. Если вы планируете обменять квартиру, дом или земельный участок, эти изменения могут повлиять на ваши налоговые обязательства.
Как предлагается определять доход от мены
Законопроект предусматривает внесение уточнений в абзац первый пункта 1.2 статьи 88 НК РФ и дополнение статьи 214.10 НК РФ новыми правилами. Согласно этим правилам, доход от отчуждения объекта недвижимости по договору мены будет определяться как разница между кадастровой стоимостью приобретённого и отчуждённого объектов:
- Кадастровая стоимость приобретённого объекта
- Минус кадастровая стоимость отчуждённого объекта
Также при определении дохода будут учитываться любые денежные средства, выплачиваемые по договору мены в связи с разницей в стоимостях обмениваемых объектов. Это означает, что если одна из сторон доплачивает за более дорогой объект, эта доплата также будет включена в налогооблагаемую базу.
Когда изменения могут вступить в силу
В случае принятия закона, поправки в Налоговый кодекс РФ вступят в силу с 1 января 2027 года. До этого момента действуют прежние правила налогообложения при обмене недвижимости.