Как это работает

При продаже жилой недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального установленного срока, полученный доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Порядок расчета и уплаты налога регулируется Налоговым кодексом РФ. Декларацию за 2025 год необходимо подать до 30 апреля 2026 года.

Ключевой особенностью является применение прогрессивной шкалы налогообложения, которая зависит от размера налоговой базы (доход от продажи минус вычеты). Ставки распределяются следующим образом:

• 13% — для налоговой базы до 2,4 млн руб.;
• 15% — для базы от 2,4 млн до 5 млн руб.;
• 18% — для базы от 5 млн до 20 млн руб.;
• 20% — для базы от 20 млн до 50 млн руб.;
• 22% — для базы свыше 50 млн руб.

Таким образом, чем выше доход от сделки, тем выше будет процентная ставка налога.

Кого это касается

Обязанность по уплате налога возникает у физических лиц, которые в 2025 году продали недвижимость, владея ею меньше минимального срока. Согласно ст. 217.1 НК РФopen_in_new, эти сроки составляют:

• 3 года — если жилье является единственным, а также если оно было получено в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Существуют важные исключения. Освобождаются от уплаты НДФЛ и подачи декларации семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми при соблюдении ряда условий, даже если минимальный срок владения не истек. Также не нужно подавать декларацию, если доход от продажи недвижимости составил менее 1 млн рублей.

Что теперь делать

Если вы продали недвижимость и вам необходимо уплатить налог, следуйте этому алгоритму:

1. Определите налоговую базу. Она рассчитывается как доход от продажи минус один из доступных налоговых вычетов.
2. Выберите налоговый вычет. Вы можете уменьшить доход на:
   • сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимости (например, по договору купли-продажи);
   • фиксированную сумму в 1 млн рублей (этот вариант выгоден, если расходов на покупку не было или они были меньше 1 млн).
3. Учтите дополнительные расходы. Налоговую базу также можно уменьшить на сумму уплаченных процентов по ипотеке, если квартира покупалась в кредит.
4. Рассчитайте налог. Умножьте полученную налоговую базу на соответствующую ставку из прогрессивной шкалы.
5. Подайте декларацию. Заполните и подайте декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно до 30 апреля 2026 года. Удобнее всего это сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС Россииopen_in_new.
6. Уплатите налог. Перечислить исчисленную сумму налога в бюджет необходимо до 15 июля 2026 года.

Примеры

Пример 1. Гражданин в 2025 году продал квартиру за 3 500 000 руб., которой владел 2 года. Ранее он купил ее за 3 000 000 руб. Налоговая база: 3 500 000 - 3 000 000 = 500 000 руб. Так как база меньше 2,4 млн руб., применяется ставка 13%. Сумма налога: 500 000 * 13% = 65 000 руб.

Пример 2. Гражданин продал квартиру за 4 800 000 руб., полученную в дар от дальнего родственника. Документов, подтверждающих расходы дарителя, нет. Срок владения — 1 год. Гражданин использует вычет в 1 000 000 руб. Налоговая база: 4 800 000 - 1 000 000 = 3 800 000 руб. Эта сумма попадает в диапазон от 2,4 до 5 млн руб., ставка — 15%. Сумма налога: 3 800 000 * 15% = 570 000 руб.

Пример 3. Семья продала квартиру за 7 000 000 руб., которую купила за 2 000 000 руб. Срок владения — 4 года. Налоговая база: 7 000 000 - 2 000 000 = 5 000 000 руб. Согласно шкале, для дохода до 5 млн руб. включительно ставка составляет 15%. Сумма налога: 5 000 000 * 15% = 750 000 руб.

Какие риски

Неисполнение налоговых обязательств влечет за собой санкции. Основные риски для продавца недвижимости:

• Штраф за непредставление декларации. Если не подать 3-НДФЛ до 30 апреля, начисляется штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от этой суммы и не менее 1000 рублей.
• Пени за неуплату налога. Если не уплатить налог до 15 июля, со следующего дня начнут начисляться пени за каждый день просрочки.
• Налоговая проверка. Некорректный расчет налога, занижение дохода или неправомерное применение вычетов могут стать причиной для проведения камеральной или выездной налоговой проверки. По ее результатам могут доначислить налог, штрафы и пени.

Куда обращаться

Для решения вопросов, связанных с уплатой налога с продажи недвижимости, следует обращаться в следующие ведомства:

• Федеральная налоговая служба (ФНС России)open_in_new: для подачи декларации 3-НДФЛ, уплаты налога и получения консультаций. Большинство операций можно выполнить онлайн через личный кабинет налогоплательщика.
• Портал Госуслугиopen_in_new: для авторизации в личном кабинете ФНС и получения общей информации о государственных услугах.
• МФЦ «Мои документы»: для подачи декларации на бумажном носителе и получения некоторых сопутствующих услуг.
• Росреестрopen_in_new: для получения выписок из ЕГРН, подтверждающих срок владения недвижимостью и ее характеристики.