Семьи, использующие материнский капитал для покупки жилья в ипотеку, теперь могут выделить доли своим детям, не дожидаясь полного погашения кредита. Это важное уточнение упрощает процесс оформления собственности и снимает необходимость получать согласие банка, что ранее вызывало много вопросов у заемщиков.
В чем суть разъяснения
Ранее существовала неоднозначность в трактовке сроков выделения долей детям при использовании материнского капитала в ипотеке. Общее правило, установленное постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862, предписывает выделять доли в течение 6 месяцев после перевода маткапитала, а в случае ипотеки — после полной выплаты кредита и снятия обременения. Однако новое разъяснение, озвученное через портал Госуслугиopen_in_new, подтверждает, что выделение долей возможно досрочно.
Согласие залогодержателя не требуется при оформлении в общую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств маткапитала и являющегося предметом залога. Это прямо следует из п. 3 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Это означает, что семьи могут оформить жилье в общую собственность, включая детей, даже если ипотечный кредит еще не погашен, и банк не может препятствовать этому процессу. При этом квартира или дом остаются в залоге у кредитора до полного выполнения долговых обязательств.
Кого касаются эти изменения
Данное разъяснение касается всех семей, которые использовали или планируют использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий с привлечением ипотечного кредита. Это особенно актуально для тех, кто:
- уже оформил ипотеку с маткапиталом и еще не погасил ее;
- планирует брать ипотеку и использовать средства материнского капитала.
Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ обязывает семью оформить жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, в общую собственность всех членов семьи, включая детей (п. 4 ст. 10).
Как определить размер долей
Размер долей в жилом помещении определяется по соглашению между всеми членами семьи. При этом важно учитывать позицию Верховного Суда РФopen_in_new, изложенную в Обзоре судебной практики от 22 июня 2016 г. Согласно этому обзору, доли в праве собственности на жилье, приобретенное с использованием маткапитала, рассчитываются исходя из равенства долей родителей и детей именно на средства материнского капитала, а не на всю стоимость жилого помещения. Это означает, что размер доли каждого члена семьи пропорционален его части в средствах маткапитала, а не в общей стоимости квартиры.
Порядок действий для выделения долей
Чтобы выделить доли детям в ипотечном жилье, следуйте такому алгоритму:
- Подготовьте документы: Соберите все необходимые документы, подтверждающие право собственности на жилье, свидетельства о рождении детей, документы об использовании материнского капитала.
- Составьте соглашение о выделении долей: В этом документе должны быть четко прописаны размеры долей каждого члена семьи, включая детей. Соглашение можно составить самостоятельно или с помощью юриста.
- Заверьте соглашение у нотариуса: Соглашение о выделении долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- Зарегистрируйте право собственности: После нотариального удостоверения соглашения необходимо обратиться в Росреестрopen_in_new или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности на жилое помещение.
Важно помнить, что даже после выделения долей детям, жилье останется в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита. Это не влияет на ваши обязательства перед кредитной организацией.