С 2026 года при продаже недвижимости, которой вы владели меньше минимального срока, ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) будет зависеть от суммы полученного дохода. Это означает, что чем выше доход от сделки, тем больше процент, который придется отдать государству. Разбираемся, как работает новая прогрессивная шкала и как можно уменьшить налоговую нагрузку.
Кого касаются изменения и когда платить налог
Новые правила налогообложения применяются к доходам от продажи жилья, которое находилось в вашей собственности меньше установленного минимального срока. Декларацию за 2025 год по обновленным правилам необходимо подать до 30 апреля 2026 года.
Важно: Если сумма, полученная от продажи, составляет менее 1 млн рублей, подавать декларацию и платить налог не требуется. Это правило действует независимо от срока владения.
Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости
Теперь ставка НДФЛ не фиксирована, а зависит от размера дохода, полученного от продажи жилья. Налоговая база рассчитывается как доход от продажи за вычетом применимых вычетов. Затем эта база умножается на соответствующую ставку.
| Сумма дохода | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2,4 млн руб. | 13% |
| От 2,4 млн до 5 млн руб. | 15% |
| От 5 млн до 20 млн руб. | 18% |
| От 20 млн до 50 млн руб. | 20% |
| Свыше 50 млн руб. | 22% |
Как уменьшить налогооблагаемую базу
Законодательство предусматривает несколько способов уменьшить сумму, с которой будет рассчитан налог. Это позволяет значительно снизить налоговую нагрузку.
К налоговому вычету можно принять:
- Расходы на приобретение проданной недвижимости, если у вас есть подтверждающие документы (например, договор купли-продажи, расписки, чеки).
- 1 млн рублей, если у вас нет документов, подтверждающих расходы на приобретение, или если эти расходы были меньше 1 млн рублей.
- Сумму, на которую была увеличена налоговая база при уплате налога с дарения, если вы получили недвижимость в дар не от близкого родственника и затем продали её.
Кроме того, доход от продажи можно уменьшить на:
- Расходы, понесенные продавцом на приобретение жилья и уплату процентов по ипотечному займу.
- Расходы дарителя или наследодателя на приобретение подаренного или завещанного жилья, если вы получили его в дар или по наследству.
Минимальные сроки владения для освобождения от налога
Статья 217.1 Налогового кодекса РФopen_in_new устанавливает минимальные сроки владения недвижимостью, после которых доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ и не требует подачи декларации. Эти сроки зависят от способа получения жилья и его статуса.
- 3 года: для недвижимости, полученной по наследству, в дар, в результате приватизации или по договору ренты. Также этот срок действует для единственного жилья.
- 5 лет: во всех остальных случаях.
Важное исключение: Семьи с двумя и более детьми полностью освобождаются от налога и подачи декларации при продаже жилья, независимо от срока владения. Это правило действует в любое время.
Подача декларации и автоматический расчет
Заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС Россииopen_in_new. Система автоматически рассчитает ставку налога и сумму к уплате на основании введенных вами данных. Для авторизации в личном кабинете можно использовать учетную запись портала Госуслугopen_in_new. Это значительно упрощает процесс и минимизирует риск ошибок.